# ¿Alquilar o comprar en 2026? La cuenta que de verdad importa > «Alquilar es tirar el dinero» es media verdad. La regla del 6 % para saber, con los precios y alquileres de ahora, si te sale más barato comprar o alquilar en tu ciudad, y qué cambia según los años que te quedes. - Página: https://herramient.as/articulos/alquilar-o-comprar-2026 - Publicado: 26 de octubre de 2026 - Actualizado: 28 de octubre de 2026 «Alquilar es tirar el dinero» es media verdad. Comprar también tiene dinero que no recuperas nunca: los intereses, el IBI, la comunidad, el mantenimiento, los gastos de la compra y lo que dejas de ganar con tus ahorros. Si vives diez años en el piso, ese dinero perdido sale a alrededor de un **6 % del precio al año**. Para un piso de 80 m² en Madrid, que hoy cuesta unos 524.000 €, son unos **2.600 € al mes**. Alquilar ese mismo piso cuesta unos **1.880 €**. En Madrid alquilar sale unos 730 € al mes más barato, y en Barcelona pasa algo parecido. En Huelva es al revés: comprar gana. ![Piso de 80 m², al mes. Madrid: 2.610 € comprando frente a 1.880 € de alquiler, gana alquilar. Barcelona: 2.350 € frente a 1.600 €, gana alquilar. Huelva: 610 € frente a 740 €, gana comprar. Regla del 6 %: precio × 6 % ÷ 12; si el alquiler es menor, alquila.](https://herramient.as/assets/articulos/alquilar-o-comprar-animado-b96b1a4d.svg) _Lo que pierdes al mes comprando frente a lo que cuesta alquilarlo, en tres ciudades. Hipoteca del 80 % al 3,25 %, 10 años, sin contar la revalorización del piso._ ## La respuesta corta **La regla del 6 %:** multiplica el precio del piso por 0,06 y divide entre 12. Si alquilar un piso parecido cuesta menos que eso al mes, alquilar te sale más barato. Si cuesta más, comprar. Con un piso de 80 m² en cada ciudad: | Ciudad | Precio del piso\* | Pierdes al mes comprando\*\* | Cuesta alquilarlo\*\*\* | Sale más barato | | --- | --- | --- | --- | --- | | Madrid | ≈ 524.000 € | ≈ 2.610 € | ≈ 1.880 € | Alquilar (≈ 730 €/mes) | | Barcelona | ≈ 436.000 € | ≈ 2.350 € | ≈ 1.600 € | Alquilar (≈ 750 €/mes) | | Huelva | ≈ 120.000 € | ≈ 610 € | ≈ 740 € | Comprar (≈ 130 €/mes) | \* Madrid y Barcelona: precio medio de julio de 2026 de idealista (6.547 €/m² y 5.449 €/m²). Huelva: unos 1.500 €/m², estimación de Realadvisor para julio de 2026. \*\* Hipoteca del 80 % al 3,25 %, viviendo en el piso 10 años, con los impuestos de compra de cada comunidad. Detalle en la sección 1. \*\*\* Alquiler que corresponde a la rentabilidad bruta del 3.er trimestre de 2026 según idealista/data: 4,3 % en Madrid, 4,4 % en Barcelona y 7,4 % en Huelva. En Madrid y Barcelona coincide con los alquileres medios por m² de idealista (unos 23 y 20 €/m²). En la media de España, la rentabilidad del alquiler es del 6,2 %: prácticamente un empate con el 6 %. Ojo: esta cuenta **no incluye la revalorización del piso**, que juega a favor de comprar. Y depende mucho de cuántos años te quedes. Lo vemos abajo. [Calcula cuánta hipoteca puedes pedir con tu sueldo](https://herramient.as/cuanta-hipoteca-puedo-pedir) antes de decidir: el primer paso no es si compensa, sino qué te puedes permitir. ## 1. Lo que pierdes cada año comprando Cuando pagas la hipoteca, parte de la cuota es capital: eso es ahorro, porque se queda en el piso. Lo que no recuperas es todo lo demás. Para el piso de 80 m² en Madrid (524.000 €), con 419.200 € de hipoteca al 3,25 %: | Concepto | Al año | Al mes | | --- | --- | --- | | Intereses del primer año (3,25 % sobre 419.200 €) | 13.624 € | 1.135 € | | IBI, comunidad y seguro de hogar (≈ 1 % del precio) | 5.240 € | 437 € | | Mantenimiento y reparaciones (≈ 1 % del precio) | 5.240 € | 437 € | | Lo que no ganan tus ahorros (141.480 € al 2,5 %) | 3.537 € | 295 € | | Gastos de la compra repartidos en 10 años (36.680 €) | 3.668 € | 306 € | | Total | 31.309 € | ≈ 2.610 € | Los 141.480 € de ahorro son la entrada del 20 % más un 7 % de impuestos y gastos, que es lo que cuesta comprar de segunda mano en la Comunidad de Madrid. En Cataluña el ITP es del 10 %, así que los gastos suben a un 11 % y lo que pierdes al año pasa del 6,5 %. En Andalucía, con un ITP del 7 %, se queda en un 6,1 %. Calcula el tuyo con la [calculadora de gastos de compraventa](https://herramient.as/gastos-compraventa-vivienda). Dos matices que van en sentidos opuestos. Los intereses bajan cada año, porque debes menos, así que el 6 % es algo conservador al principio y se reduce con el tiempo. Pero el mantenimiento de un piso antiguo puede pasar con facilidad del 1 %, y una derrama de la comunidad se lo come todo. ## 2. Cuántos años te vas a quedar Los gastos de la compra (unos 36.700 € en el ejemplo de Madrid) se pagan una sola vez. Si te vas pronto, pesan mucho más cada año: | Años en el piso | Pierdes al mes (Madrid, 80 m²) | % del precio al año | | --- | --- | --- | | 3 | 3.322 € | 7,6 % | | 5 | 2.915 € | 6,7 % | | 10 | 2.609 € | 6,0 % | | 15 | 2.507 € | 5,7 % | Si no sabes si vas a seguir en la misma ciudad dentro de cinco años, comprar es caro. A eso súmale que vender también cuesta: la comisión de la inmobiliaria y la plusvalía municipal pueden ser otro 3–5 % del precio. ## 3. La revalorización, el comodín Si el piso sube de precio, esa subida es dinero que ganas comprando y que el inquilino no tiene. Cada 1 % de revalorización al año sobre 524.000 € son 5.240 €, unos **437 € al mes** a favor de comprar. Con esto, en Madrid basta con que el piso suba un 1,7 % al año durante diez años para que comprar empate con alquilar. En Barcelona haría falta algo más del 2 %. En la última década las dos ciudades han subido bastante más que eso, y de ahí sale la sensación de que comprar siempre gana. Pero es apostar a que el futuro se parezca al pasado: en la década anterior, la de 2008, los precios bajaron. ## 4. Lo que la cuenta no mide - **Ahorro forzoso.** La parte de capital de la cuota es ahorro que mucha gente no haría de otra forma. Si alquilas, la cuenta solo sale a tu favor si inviertes la diferencia de verdad. - **Estabilidad.** Con un piso en propiedad nadie te sube la renta ni te pide el piso al acabar el contrato. Con 43 contactos de media por anuncio de alquiler, según idealista/data, esto vale mucho. - **Flexibilidad.** Alquilando te mudas en un mes por un trabajo o una pareja. Con un piso en propiedad, vender lleva tiempo y dinero. - **Riesgo.** El inquilino no paga derramas ni cambios de caldera. El propietario con hipoteca variable se come las subidas del euríbor. - **Poder comprar.** Para el piso de Madrid hacen falta 141.000 € ahorrados y un sueldo que aguante una cuota de unos 1.800 €. Para mucha gente la pregunta no es si compensa, sino si puede. ## Entonces, ¿qué hago? - **Compra** si vas a quedarte más de 7–10 años, el alquiler de un piso como el que quieres supera la regla del 6 % y tienes el ahorro sin dejarte sin colchón. - **Alquila** si puedes moverte en los próximos años, si en tu ciudad el alquiler queda claramente por debajo del 6 % (Madrid y Barcelona, hoy) o si comprar te deja sin margen ante imprevistos. - **En cualquier caso**, el primer paso es saber qué te puedes permitir y qué parte de tu sueldo se iría en la cuota. Lo tienes en [cuánta hipoteca puedes pedir](https://herramient.as/cuanta-hipoteca-puedo-pedir) y, para la otra mitad de la cuenta, en la [calculadora de sueldo neto](https://herramient.as/calculadora-sueldo-neto). **Supuestos:** pisos de 80 m² de segunda mano. Precios de Madrid y Barcelona: idealista, julio de 2026; Huelva: estimación de Realadvisor, julio de 2026, unos 1.500 €/m². Hipoteca del 80 % a tipo fijo del 3,25 % (tipo realista de perfil medio en octubre de 2026, supuesto herramient.as), IBI, comunidad y seguro del 1 % y mantenimiento del 1 % del precio al año, rentabilidad del ahorro del 2,5 %, impuestos y gastos de compra del 7 % en Madrid, 11 % en Barcelona y 8 % en Huelva. Alquileres calculados con la rentabilidad bruta del 3.er trimestre de 2026 de idealista/data (13/10/2026). Contactos por anuncio de alquiler: idealista/data (15/10/2026). Cálculos propios. --- Información general, no asesoramiento financiero. Las cifras son del momento de publicación y las ofertas de hipoteca cambian a menudo; comprueba siempre las condiciones en la FIPRE de tu oferta y, si lo necesitas, consulta con un asesor. ## Haz tus propios números - [¿Cuánta hipoteca puedo pedir?](https://herramient.as/cuanta-hipoteca-puedo-pedir): Calcula qué hipoteca te darían, qué casa te puedes permitir y cuánto ahorro te falta, con tu sueldo y tus ahorros reales. Todo en el navegador. - [Gastos de compraventa de vivienda](https://herramient.as/gastos-compraventa-vivienda): Calcula cuánto efectivo necesitas de verdad para comprar una casa: entrada, impuestos y gastos de notaría y registro, con el arancel oficial y los tipos de tu comunidad. Separa lo que pagas tú de lo que paga el banco. - [Calculadora de hipoteca](https://herramient.as/calculadora-hipoteca): Calcula la cuota mensual de tu hipoteca, los intereses totales y la tabla de amortización completa. Fijo, variable o mixto, con escenarios de Euríbor al alza para que veas lo que pasa si sube. ## Otros artículos - [¿Cuántos m² te da 200.000 €? El ranking de las 20 ciudades más grandes de España](https://herramient.as/articulos/m2-200000-euros-20-ciudades-2026): Con el mismo dinero, en unas ciudades te compras un piso de cuatro habitaciones y en otras un estudio. El ranking de las 20 ciudades más grandes de España, con los precios por m² del momento. - [Hipoteca fija, variable o mixta en octubre de 2026: qué sale más barata](https://herramient.as/articulos/hipoteca-fija-variable-mixta-octubre-2026): Este mes la hipoteca fija sale más barata que la variable desde la primera cuota. 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