# Gastos de compraventa de vivienda

Calcula cuánto efectivo necesitas de verdad para comprar una casa: entrada, impuestos y gastos de notaría y registro, con el arancel oficial y los tipos de tu comunidad. Separa lo que pagas tú de lo que paga el banco.

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- Dónde se ejecuta: en nuestro servidor

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## Uso por API

También se puede usar por API REST, con una clave en la cabecera `Authorization: Bearer htas_...`. Referencia completa: https://herramient.as/api-docs.md

### `POST /api/v1/tools/property/purchase_costs`

Calcula el efectivo necesario para comprar una vivienda en España

Impuesto de adquisición, honorarios y entrada, con la asignación de quién paga qué. Tres cosas que lo diferencian de multiplicar el precio por un tipo. Primero, la base imponible no es el precio: es la mayor de tres magnitudes —valor declarado, precio pactado y valor de referencia del Catastro— según el art. 10 del texto refundido del ITPAJD. Segundo, la notaría y el registro se calculan con el arancel oficial (RD 1426/1989 y RD 1427/1989, con la rebaja del 5 % y el IVA), y se devuelven como horquilla porque el arancel es el suelo de la factura. Tercero, el AJD de la escritura de hipoteca se devuelve con payer igual a lender: lo paga el banco desde el RDL 17/2018, y no entra en el efectivo que necesitas. Una jurisdicción sin tipo verificado responde 200 con available en false y el aviso correspondiente, nunca un tipo aproximado ni una media nacional.

Consume 1 unidad de cuota.

**Parámetros**

| Nombre | Tipo | Obligatorio | Descripción |
|---|---|---|---|
| `jurisdiction` | string | sí | Código de la comunidad, territorio foral o ciudad autónoma. Por ejemplo cataluna, galicia, madrid, navarra, bizkaia, ceuta (Ejemplo: `cataluna`) |
| `price` | number | sí | Precio de compra en euros (Ejemplo: `300000`) |
| `condition` | string | no | Segunda mano o obra nueva. Por defecto second_hand (Ejemplo: `second_hand`) |
| `reference_value` | number | no | Valor de referencia del Catastro en euros. Si supera el precio, pasa a ser la base imponible (Ejemplo: `330000`) |
| `declared_value` | number | no | Valor declarado en la escritura, si difiere del precio. Por defecto igual al precio (Ejemplo: `300000`) |
| `consideration` | number | no | Contraprestación pactada, si difiere del valor declarado. Por defecto igual al precio (Ejemplo: `300000`) |
| `mortgage_amount` | number | no | Importe de la hipoteca en euros. Determina la entrada y añade la tasación (Ejemplo: `240000`) |
| `accrual_date` | string | no | Fecha de devengo en AAAA-MM-DD. Selecciona la versión de la regla vigente ese día, no la de hoy. Por defecto hoy (Ejemplo: `2026-10-05`) |
| `use` | string | no | Uso de la vivienda. Requisito de casi todos los tipos reducidos (Ejemplo: `habitual`) |
| `age` | integer | no | Edad de quien compra en la fecha de devengo (Ejemplo: `30`) |
| `irpf_qualifying_base` | number | no | Base imponible general más la del ahorro de la última declaración, menos el mínimo personal y familiar. No es el sueldo bruto (Ejemplo: `25000`) |
| `family_category` | string | no | Situación familiar que da derecho a tipo reducido (Ejemplo: `numerosa`) |
| `extra_children` | integer | no | Hijos por encima del mínimo de familia numerosa. Amplía el límite de renta (Ejemplo: `1`) |
| `disability_percentage` | number | no | Grado de discapacidad en porcentaje (Ejemplo: `65`) |
| `gender_violence_victim` | boolean | no | Víctima de violencia de género, para el tipo reducido correspondiente (Ejemplo: `false`) |
| `municipality` | string | no | Municipio del inmueble. Necesario para los tipos rurales (Ejemplo: `Tremp`) |
| `protected_housing` | string | no | Calificación de vivienda protegida, para el IVA superreducido (Ejemplo: `regimen_especial`) |
| `large_holder` | boolean | no | Si quien compra es gran tenedor. Un valor ausente deja el recargo sin resolver y se avisa de ello (Ejemplo: `false`) |
| `whole_building` | boolean | no | Si se adquiere un edificio residencial completo (Ejemplo: `false`) |

**Respuesta**

| Nombre | Tipo | Descripción |
|---|---|---|
| `available` | boolean | false cuando no hay regla verificada para esa jurisdicción y fecha. En ese caso no se devuelve ni base ni tipo ni totales |
| `jurisdiction` | object | code, name, type, indirect_tax_regime y foral |
| `taxable_base` | object | amount, source (declared_value, consideration o reference_value), above_price, below_reference y los componentes |
| `acquisition_tax` | object | El impuesto de adquisición: tax, rule, rate, base, quota, payer, verified_at y sources |
| `ajd` | object | AJD de la escritura de compraventa. Solo en obra nueva: en segunda mano es incompatible con el ITP (art. 31.2) |
| `mortgage_ajd` | object | AJD de la escritura de hipoteca, con payer igual a lender. No entra en el efectivo necesario |
| `fees` | array | Notaría, registro, gestoría y tasación, cada una con min, max, basis (legal_tariff o market) y bucket |
| `totals` | object | down_payment, taxes, fees_min, fees_max, cash_needed_min, cash_needed_max y paid_by_lender |
| `candidates` | array | Tipos reducidos que podrían aplicar pero que no se pueden confirmar, con lo que falta por saber y el ahorro potencial |
| `trace` | array | Cada regla considerada con su veredicto: met, unmet o unknown. Es la explicación de por qué se aplicó la que se aplicó |
| `warnings` | array | Avisos con code y message. Incluye los supuestos asumidos, como que no te aplica un recargo |
| `disclaimer` | string | Aviso de que el cálculo es orientativo |

**Errores**

- `400`: Jurisdicción desconocida, precio no válido o fecha mal formada

```bash
curl -X POST https://herramient.as/api/v1/tools/property/purchase_costs \
  -H "Authorization: Bearer htas_tu_clave_api" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"jurisdiction":"cataluna","price":300000,"condition":"second_hand","reference_value":330000,"declared_value":300000,"consideration":300000,"mortgage_amount":240000,"accrual_date":"2026-10-05","use":"habitual","age":30,"irpf_qualifying_base":25000,"family_category":"numerosa","extra_children":1,"disability_percentage":65,"gender_violence_victim":false,"municipality":"Tremp","protected_housing":"regimen_especial","large_holder":false,"whole_building":false}'
```

## Para entenderlo

- [Gastos de compraventa de una vivienda](https://herramient.as/guias/gastos-compraventa-vivienda): Al precio del piso hay que sumarle impuestos y gastos, y es dinero que tienes que tener en la cuenta el día de la firma. Aquí está el desglose completo, concepto a concepto, con las cifras calculadas sobre la normativa vigente de cada comunidad.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?

La entrada más los impuestos más los gastos. Si el banco te financia el 80 %, la entrada es el 20 % del precio; a eso hay que sumarle el ITP o el IVA, que según la comunidad y tu perfil va del 3 % al 13 %, y entre 600 y 1.500 euros de notaría, registro y gestoría en una compra de precio medio. La regla de "el 10 % extra" se queda corta en casi toda España: en una comunidad con ITP del 10 % te hace falta más bien un 12 % o 13 % del precio por encima de la entrada. Esta calculadora te da la cifra con los tipos reales de tu comunidad en vez de con un porcentaje redondo.

### ¿El banco no paga ahora la notaría y el registro?

Paga los de la escritura de hipoteca, no los de la compraventa. Es la confusión más extendida sobre la Ley 5/2019. Desde esa ley el prestamista asume la gestoría, el arancel notarial y la inscripción registral del préstamo hipotecario, y desde el Real Decreto-ley 17/2018 también el AJD de esa escritura. Pero la escritura de compraventa, que es la que te hace dueño del piso, la pagas tú íntegra: su notaría, su registro y su impuesto. Son dos escrituras distintas con dos facturas distintas, y por eso aquí van en bloques separados. De la hipoteca solo te toca la tasación.

### ¿De dónde salen vuestras cifras de notaría y registro?

Del arancel oficial, no de un porcentaje inventado. La notaría se rige por el Real Decreto 1426/1989 y el registro por el Real Decreto 1427/1989: los dos tienen una escala decreciente por tramos, los dos llevan la rebaja del 5 % del Real Decreto 1612/2011, y el registro además tiene un tope. Lo calculamos con esa escala y le sumamos el IVA. Lo damos como horquilla porque el arancel es el suelo de la factura: encima van las copias, los folios y los suplidos, que dependen de lo larga que salga la escritura. Casi todas las calculadoras ponen "un 0,5 % del precio", que es más cómodo y menos cierto.

### ¿Por qué me pedís el valor de referencia del Catastro?

Porque desde la reforma de 2021 el impuesto no se calcula sobre lo que pagas, sino sobre el mayor de tres cifras: el valor declarado, el precio pactado y el valor de referencia del Catastro. Si el valor de referencia de la vivienda es mayor que el precio que has negociado, pagas impuestos sobre el valor de referencia. Multiplicar el precio del anuncio por el tipo es el error más común en este tipo de calculadoras y puede dejarte corto de varios miles de euros. Ojo: el valor de referencia no es la referencia catastral, que solo identifica el inmueble, ni el valor catastral, que es el del IBI.

### ¿Por qué no aparece mi comunidad?

Porque todavía no hemos verificado su tipo contra una fuente oficial. Preferimos decir "no lo tenemos" antes que enseñarte una media nacional o un tipo copiado de un comparador: sobre el precio de una vivienda, un punto de diferencia son miles de euros, y un número equivocado con pinta de exacto es peor que no tener página. Cada tipo que publicamos lleva el enlace a la fuente y la fecha en la que una persona lo comprobó, para que puedas verificarlo tú.

### ¿Esto incluye los gastos de la hipoteca?

Incluye la tasación, que es lo único de la hipoteca que te corresponde por ley, y te enseña aparte lo que paga el banco. No incluye la comisión de apertura ni los seguros vinculados, porque dependen de la oferta concreta y no de una norma: los verás en la FEIN que te entregue el banco. Para la cuota mensual y la tabla de amortización, usa la calculadora de hipoteca.

## Herramientas relacionadas

- [¿Cuánta hipoteca puedo pedir?](https://herramient.as/cuanta-hipoteca-puedo-pedir): Calcula qué hipoteca te darían, qué casa te puedes permitir y cuánto ahorro te falta, con tu sueldo y tus ahorros reales. Todo en el navegador.
- [Calculadora de ITP](https://herramient.as/calculadora-itp): Cuánto ITP pagas al comprar una vivienda de segunda mano, con el tipo de tu comunidad, los tipos reducidos que podrían aplicarte y la base correcta: el mayor entre precio y valor de referencia del Catastro.
- [Calculadora de hipoteca](https://herramient.as/calculadora-hipoteca): Calcula la cuota mensual de tu hipoteca, los intereses totales y la tabla de amortización completa. Fijo, variable o mixto, con escenarios de Euríbor al alza para que veas lo que pasa si sube.
- [Comprobar referencia catastral](https://herramient.as/comprobar-referencia-catastral): Consulta una referencia catastral en el Catastro y comprueba a qué inmueble corresponde: dirección, uso, superficie construida, año de construcción y coordenadas. Datos oficiales y públicos, sin certificado digital.