# ¿Me conviene amortizar anticipadamente la hipoteca? > Reducir plazo ahorra más intereses que reducir cuota, siempre. La pregunta difícil es la otra: si te conviene amortizar en lugar de tener ese dinero en otro sitio. Aquí está la cuenta completa, con la comisión que te puede cobrar el banco y el caso en el que amortizar gana casi sin discusión. - Página: https://herramient.as/guias/amortizacion-anticipada-hipoteca - Publicado: 11 de octubre de 2026 - Revisado: 11 de octubre de 2026 La pregunta que todo el mundo hace es «¿reduzco cuota o reduzco plazo?», y tiene una respuesta corta y aburrida: **reducir plazo ahorra más intereses, siempre**. No es una opinión ni depende de tu caso. La pregunta difícil es la otra, la que ninguna calculadora contesta: **si te conviene amortizar**, en lugar de tener ese dinero en otro sitio. Sobre la hipoteca de este artículo, elegir plazo en lugar de cuota son **5.135 €** más de ahorro. Elegir _cuándo_ amortizas puede valer bastante más que eso. ## La respuesta corta Una hipoteca de **150.000 €** a 20 años al 3 % fijo, en la que llevas **5 años** pagando: te quedan 120.463 € de capital y 15 años de plazo, y la cuota es 832 €. Amortizas **20.000 €**, sin comisión. | | Reducir cuota | Reducir plazo | | --- | --- | --- | | Cuota a partir de ahora | 694 € | 832 € | | Plazo que te queda | 15 años | 12 años | | Lo que notas cada mes | −138 € | Nada | | Intereses que te ahorras | 4.861 € | 9.996 € | Reducir plazo te ahorra **5.135 €** más y te quita 3 años de hipoteca. Reducir cuota te ahorra menos, pero te deja 138 € libres en el presupuesto de todos los meses que quedan. Esa es toda la diferencia, y ninguna de las dos es «la correcta»: dependen de si lo que te falta es dinero o margen. [Calcular con mis cifras](https://herramient.as/amortizacion-anticipada-hipoteca) **El resto del artículo:** por qué reducir plazo gana siempre y por qué eso no significa que rinda más, qué rentabilidad necesitaría una inversión para batir a tu hipoteca una vez pagados los impuestos, cuánto cambia el ahorro según el tipo y —sobre todo— según el año en que amortices, qué comisión te puede cobrar el banco según la Ley 5/2019, y el único caso en el que amortizar gana casi sin discusión. ## 1. Reducir plazo gana siempre, y no por listeza Los intereses de un mes se calculan sobre el capital que debes ese mes. Si amortizas y acortas el plazo, el capital que queda está pendiente menos tiempo, así que se generan menos intereses. Si amortizas y mantienes el plazo, el capital baja igual pero sigue ahí los mismos años. Menos capital durante menos tiempo contra menos capital durante el mismo tiempo: por eso el resultado no cambia nunca, con cualquier tipo y cualquier importe. Lo que sí conviene entender es que **ahorrar más intereses no es rendir más**, y aquí es donde casi todo el contenido sobre esto se despista. Las dos opciones tienen exactamente la misma rentabilidad: el dinero que amortizas «rinde» el tipo de interés de tu hipoteca, se haga lo que se haga con el plazo. Lo que cambia es _cuándo_ recibes ese rendimiento. Reducir plazo te lo entrega todo al final, en forma de cuotas que no pagas; reducir cuota te lo va devolviendo cada mes desde ya. La cifra de intereses sale mayor en el primer caso porque el dinero que te ahorras está más lejos en el tiempo, no porque el trato sea mejor. Entonces, ¿cuándo elegir cuota? - Cuando vas justo de presupuesto y bajar el recibo te quita un riesgo real. - Cuando tu hipoteca es variable y te preocupa que una revisión te suba la cuota: reducir cuota deja más colchón para absorberla. - Cuando prevés un gasto grande o un ingreso inestable en los próximos años. En cualquier otro caso, plazo. Y ojo con el valor por defecto: **muchos bancos reducen cuota si no dices nada**. ## 2. La pregunta de verdad: ¿amortizar o invertir? Amortizar es una inversión. Una muy particular: su rentabilidad es **exactamente el tipo de interés de tu hipoteca**, es segura, y —esto es lo que casi nadie mete en la cuenta— **no tributa**. No tributa porque no es un rendimiento: es un gasto que no se produce, y Hacienda no grava los gastos que te evitas. Una inversión sí tributa. Los intereses de un depósito, los dividendos y las ganancias de un fondo van a la base del ahorro del IRPF, que es progresiva. Así que comparar el tipo de tu hipoteca con la rentabilidad bruta de un producto es comparar una cifra neta con una bruta. Es el error que hace que alguien con una hipoteca al 3 % dé por bueno un depósito al 3,4 % —en bruto gana, y por eso convence— cuando en realidad necesitaría el 3,7 % solo para empatar. ### Qué rentabilidad hace falta para empatar | Tipo de tu hipoteca | Si tributas al 19 % | Si tributas al 21 % | | --- | --- | --- | | 1,5 % | 1,85 % | 1,9 % | | 2 % | 2,47 % | 2,53 % | | 3 % | 3,7 % | 3,8 % | | 4 % | 4,94 % | 5,06 % | | 5 % | 6,17 % | 6,33 % | La rentabilidad **bruta anual** que necesitaría una inversión para dejarte, después de impuestos, lo mismo que amortizar. La cuenta es el tipo de tu hipoteca dividido entre uno menos tu tipo de tributación. Los tramos de la base del ahorro son el 19 % hasta 6.000 € y el 21 % hasta 50.000 €, y después 23 %, 27 % y 30 % en los tramos altos; el 30 % del último es de 2025, y antes era el 28 %, que es la cifra que todavía repiten muchas comparaciones. Dos matices que la tabla no puede llevar dentro, y que van en los dos sentidos: - **A favor de amortizar:** el ahorro es _seguro_. La rentabilidad de una inversión es una expectativa. Empatar con tu hipoteca asumiendo riesgo no es empatar: es perder, porque estás cobrando lo mismo por algo que puede salir mal. - **A favor de invertir:** el dinero amortizado deja de ser tuyo y no vuelve. El banco no te lo devuelve si mañana lo necesitas, y volver a pedirlo sería un préstamo nuevo a los tipos de mañana. Un fondo se puede vender. Esa liquidez vale algo, aunque no aparezca en ninguna tabla. Y si tienes deuda más cara que la hipoteca —un préstamo de consumo, un coche financiado, una tarjeta aplazada— esa es la que hay que amortizar primero, y ni se discute. La hipoteca es casi siempre la deuda más barata que vas a tener en tu vida. ## 3. Cuánto cambia según el tipo de tu hipoteca La misma amortización de **20.000 €**, en el mismo momento (5 años pagando de una hipoteca de 150.000 € a 20 años), reduciendo plazo, sobre hipotecas a distinto tipo. Cada fila recalcula su propio cuadro de amortización: a tipo bajo se amortiza capital más rápido, así que el saldo pendiente a estas alturas tampoco es el mismo. | TIN | Capital pendiente | Plazo que te quitas | Intereses que te ahorras | | --- | --- | --- | --- | | 1,5 % | 116.605 € | 2 años y 9 meses | 4.532 € | | 2 % | 117.920 € | 2 años y 10 meses | 6.242 € | | 3 % | 120.463 € | 3 años | 9.996 € | | 4 % | 122.886 € | 3 años y 1 mes | 14.229 € | | 5 % | 125.183 € | 3 años y 3 meses | 18.987 € | De la primera fila a la última el tipo se multiplica por 3,3 y el ahorro por 4,2. Por eso «¿me conviene amortizar?» no tiene una respuesta general: a los tipos de la primera fila el dinero casi seguro rinde más en otro sitio, y a los de la última no hay producto sin riesgo que se acerque. ## 4. Y cuánto cambia según el año en que lo hagas Esta es la parte que no se cuenta y la que más dinero decide. En el sistema francés —el de todas las hipotecas españolas— la cuota es constante pero su composición no: al principio casi todo es interés y al final casi todo es capital. Amortizar quita capital de la _cola_ del préstamo, y por eso lo que determina el ahorro no es cuánto amortizas, sino **cuántos años de intereses le quedaban por delante a ese dinero**. La misma hipoteca de 150.000 € al 3 %, la misma amortización de 20.000 €, hecha en distintos momentos: | Si amortizas en el año… | Capital pendiente | Ahorro reduciendo plazo | Ahorro reduciendo cuota | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 144.441 € | 13.628 € | 6.263 € | | 5 | 120.463 € | 9.996 € | 4.861 € | | 10 | 86.152 € | 5.981 € | 3.175 € | | 15 | 46.296 € | 2.485 € | 1.562 € | Los mismos 20.000 €: en el año 1 valen **13.628 €** de intereses y en el año 15 valen **2.485 €** —5,5 veces menos por esperar. Si vas a amortizar, el peor momento es «más adelante». Hay un detalle que se lee al revés en la misma tabla: cuanto más tarde amortizas, menos intereses te ahorras pero **más te baja la cuota** si eliges esa opción —de 115 € al mes en el año 1 a 359 € en el año 15—, porque el mismo importe se reparte entre menos cuotas restantes. Amortizar tarde es mal negocio y buen alivio, que no es lo mismo. ## 5. La comisión: lo que te puede cobrar el banco Tienes **derecho** a amortizar en cualquier momento: lo dice el artículo 23.1 de la Ley 5/2019, y lo único que puede exigir el banco es un preaviso, que no puede pasar de un mes. Lo que sí puede cobrarte es una comisión, pero **solo en los supuestos que la propia ley enumera** —fuera de ellos no cabe ninguna (artículo 23.4)— y con dos límites simultáneos, no uno. ### Hipoteca variable: dos regímenes, y son alternativos Aquí está el error que repite casi todo lo publicado, y que es fácil de cometer porque suena razonable: **no** es «el 0,25 % los primeros 3 años y el 0,15 % después». El artículo 23.5 ofrece **dos opciones excluyentes entre sí**, y tu escritura pactó una: | Opción pactada | Tope | Sobre 20.000 € | | --- | --- | --- | | Durante los primeros **5 años** | 0,15 % | 30 € | | Durante los primeros **3 años** | 0,25 % | 50 € | | Pasada esa ventana | Nada | 0 € | O una o la otra: o un tope del 0,15 % con una ventana de 5 años, o uno del 0,25 % con una ventana de 3 años. La ley no permite acumular las dos, y una vez agotada la ventana pactada el banco no puede cobrar nada por amortizar. ### Hipoteca fija: los topes son muy superiores Es el dato que más decisiones debería cambiar y el que menos se dice. En una hipoteca a tipo fijo —o en el tramo fijo de una mixta— el artículo 23.7 permite topes un orden de magnitud más altos que en la variable: | Cuándo amortizas | Tope | Sobre 20.000 € | | --- | --- | --- | | Durante los primeros **10 años**, o desde que se aplica el tipo fijo | 2 % | 400 € | | Desde ahí y hasta el final del préstamo | 1,5 % | 300 € | En la fija, además, no hay ventana que se agote: el tope del 1,5 % acompaña al préstamo hasta el último mes. Y hay un tercer supuesto distinto de los dos anteriores: si pasas de variable a fijo por novación o te subrogas a otro banco con tipo fijo, el tope es el 0,05 % (10 € aquí) durante los primeros 3 años y nada después. **El segundo límite, el que se olvida siempre.** En los tres supuestos la comisión **no puede exceder de la pérdida financiera** que le causas al banco, calculada como dice el artículo 23.8: la diferencia negativa entre el capital que devuelves y el valor presente de mercado de esa parte del préstamo. El porcentaje es un techo sobre otro techo, no una tarifa. La consecuencia práctica: cuando los tipos de mercado han _subido_ desde que firmaste, el banco no pierde nada al recuperar tu dinero —puede volver a prestarlo más caro— y esa pérdida financiera es cero o negativa. En ese escenario, **la comisión debería ser cero aunque tu escritura tenga un porcentaje pactado**. Si te la cobran igual, es una reclamación con fundamento. Cuidado con lo que leas sobre esto escrito entre 2022 y 2024 Durante la subida de tipos se suspendió el cobro de estas comisiones en las hipotecas variables: lo hizo el Real Decreto-ley 19/2022 y lo prorrogó el Real Decreto-ley 8/2023 hasta el **31 de diciembre de 2024**. **No se ha vuelto a prorrogar**, así que desde el 1 de enero de 2025 los topes del artículo 23 se aplican con normalidad. Buena parte del contenido que circula sobre amortización anticipada se escribió durante esa suspensión y sigue dando por hecho que amortizar una variable no cuesta nada. Dicho todo esto: lo que te van a cobrar está en **tu escritura**, no en la ley. La ley pone el máximo; muchas hipotecas firmadas desde 2019 pactaron menos, y bastantes no pactaron nada. Mira la cláusula de amortización anticipada antes de hacer números, y después pon ese porcentaje en la [calculadora](https://herramient.as/amortizacion-anticipada-hipoteca): el ahorro que te da ya viene descontada la comisión, que es el único número con el que se puede decidir. ## 6. El caso en el que amortizar gana casi siempre: hipotecas anteriores a 2013 La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió en 2013, pero quien ya la estaba aplicando la conservó. Si compraste tu vivienda habitual antes del **1 de enero de 2013** y practicaste la deducción en algún ejercicio anterior a esa fecha, sigues teniendo derecho a ella por el régimen transitorio del IRPF. Y eso cambia la aritmética de este artículo por completo. Te deduces el **15 %** de lo que pagas al año por la hipoteca —capital, intereses y gastos, todo junto— con una base máxima de **9.040 € anuales**. Y la clave es que **una amortización anticipada cuenta en esa base**. Así que si tus cuotas del año no llegan al tope, lo que amortices hasta llegar a él se te devuelve al 15 %. Una hipoteca con derecho a deducción se firmó en 2012 o antes, así que hoy lleva más de trece años pagándose y su cuota es pequeña en relación con ese tope. Por ejemplo, una de **150.000 €** a 30 años al 3 % firmada en 2010: | Concepto | Importe | | --- | --- | | Cuota mensual | 632 € | | Lo que pagas en el año (12 cuotas) | 7.589 € | | Base máxima de la deducción | 9.040 € | | Margen que te queda para amortizar | 1.451 € | | Lo que te devuelve Hacienda por amortizar ese margen | 218 € | Amortizar 1.451 € te devuelve 218 € en la declaración del año siguiente: un 15 % inmediato y seguro, **además** de los intereses que te ahorras. No hay depósito ni fondo que compita con eso, y es la razón por la que a esta hipoteca le conviene amortizar hasta el tope _todos los años_. **Y la mitad que nadie cuenta: el tope se llena solo.** Si tus cuotas del año ya suman más de 9.040 €, amortizar **no te añade deducción ninguna**: la base ya está agotada con lo que pagas de ordinario. En ese caso el argumento fiscal desaparece y vuelves a la tabla de la sección 2. Haz la suma de tus doce cuotas antes de dar por bueno el consejo de «amortiza hasta 9.040 €». Dos precisiones. El 15 % es el caso general —la mitad es tramo estatal y la otra mitad autonómico, y alguna comunidad tiene aprobado un porcentaje distinto—. Y el tope es **por contribuyente**: un matrimonio que declare por separado y comparta la hipoteca tiene una base máxima de 9.040 € cada uno. ## 7. Cómo se pide, y los dos descuidos que cuestan dinero - **Dilo por escrito y di qué quieres.** El banco necesita tu solicitud —desde la banca electrónica vale— indicando el importe y, expresamente, **si quieres reducir cuota o reducir plazo**. Si no lo dices, muchos reducen cuota por defecto, que es la opción que menos te ahorra. No lo des por hablado en una llamada: que quede el registro. - **Pregunta cuándo se aplica.** Unos bancos recalculan en el recibo siguiente y otros esperan a la próxima revisión del tipo, que en una variable puede ser hasta un año después. Si amortizas precisamente para bajar la cuota, la diferencia importa. - **Pide que te cuantifiquen las consecuencias.** El artículo 23.2 te da derecho a recibir, en tres días hábiles y por escrito, el detalle de lo que supone la amortización, con las hipótesis usadas. Es gratis y es la forma de comprobar la comisión antes de aceptarla. - **Si cancelas el préstamo entero, acuérdate del Registro.** Pagar la última cuota no borra la hipoteca: la carga sigue inscrita sobre la vivienda hasta que alguien tramita la cancelación registral, y eso tiene su propio coste de notaría y registro. Es el descuido que aparece años después, cuando intentas vender. ## 8. Antes de amortizar un solo euro Todo lo anterior supone que el dinero te sobra de verdad. Si no es así, el orden correcto no empieza por la hipoteca: - **Primero, el colchón.** Tres a seis meses de gastos, líquidos. Amortizar es irreversible: convertir tu fondo de emergencia en capital de la casa y verse luego pidiendo un préstamo al consumo es cambiar la deuda más barata que tienes por la más cara. - **Después, la deuda cara.** Consumo, coche, tarjeta. Siempre antes que la hipoteca. - **Y comprueba si tu hipoteca tiene algo mejor que ofrecerte.** Si el diferencial es malo o el tipo está alto, subrogarse o novar puede valer más que amortizar, y las dos cosas tienen sus propios topes de comisión. Y si lo que estás decidiendo es más general —qué cuota te sale, qué pasa si sube el euríbor, cuánto pagarías en total— eso es la [calculadora de hipoteca](https://herramient.as/calculadora-hipoteca), que usa el mismo motor de amortización que las tablas de este artículo. ## Fuentes - Derecho a amortizar, preaviso, información previa y topes de la comisión: [artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814#ar-23). - Suspensión temporal de las comisiones en hipotecas variables, terminada el 31 de diciembre de 2024: [disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-19403#daprimera), en la redacción dada por el [artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2023](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-26452#a1). - Deducción por inversión en vivienda habitual, régimen transitorio: [disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006 del IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764#dtdecimoctava), que mantiene en vigor los artículos 68.1 y 78 en su redacción a 31 de diciembre de 2012. - Tipos de gravamen de la base del ahorro: [artículo 66 de la Ley 35/2006](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a66), sumando el tramo estatal y el autonómico. --- Cálculo orientativo. No es asesoramiento fiscal: los tipos reducidos dependen de requisitos que hay que acreditar con documentos, y los plazos y modelos cambian por comunidad. Consulta con una gestoría o con la administración tributaria de tu comunidad antes de firmar. ## Haz tus propios números - [Amortización anticipada: reducir cuota o plazo](https://herramient.as/amortizacion-anticipada-hipoteca): Compara las dos opciones al amortizar hipoteca anticipadamente: bajar la cuota o acortar el plazo. Te decimos cuánto ahorras en intereses con cada una, descontando la comisión, y qué pasaría si invirtieras ese dinero. - [Calculadora de hipoteca](https://herramient.as/calculadora-hipoteca): Calcula la cuota mensual de tu hipoteca, los intereses totales y la tabla de amortización completa. Fijo, variable o mixto, con escenarios de Euríbor al alza para que veas lo que pasa si sube. ## Otras guías - [Cómo compartir el wifi con un código QR](https://herramient.as/guias/como-compartir-wifi-con-qr): Qué lleva dentro un QR de wifi, por qué conviene la red de invitados, ideas para alojamientos, bares y oficinas, y qué hacer si el móvil no conecta. - [Cómo conseguir más reseñas en Google (sin saltarte las normas)](https://herramient.as/guias/como-conseguir-resenas-google): Cómo sacar tu enlace de reseñas, cuándo y dónde pedirlas, qué prohíbe Google, qué dice la ley sobre las reseñas falsas y cómo contestar a las malas. - [Cómo crear un enlace o un QR de WhatsApp para tu negocio](https://herramient.as/guias/como-crear-enlace-qr-whatsapp): Cómo se forma el enlace oficial de WhatsApp, el truco del mensaje distinto en cada cartel, y ejemplos para inmobiliarias, restaurantes, tiendas, profesionales y alojamientos turísticos.