Cómo comprobar a un inquilino antes de alquilar tu piso
Qué documentos pedir, cómo comprobar la identidad y la solvencia de un inquilino y qué dice la ley sobre guardar copias, paso a paso y sin fichero de morosos milagroso.
Elegir inquilino es la decisión que más cara sale de equivocar en un alquiler, y casi todo lo que puedes hacer para acertar es gratis, legal y poco glamuroso: ver el documento, pedir los papeles que acreditan ingresos y comprobar que las cuentas cuadran. No existe un botón que te diga «esta persona pagará»; lo que existe es un proceso ordenado que reduce el riesgo sin saltarte la ley de protección de datos.
La respuesta corta
- Identidad: comprueba que el número de documento está bien formado y, sobre todo, mira el documento original y que la foto corresponde a quien tienes delante.
- Solvencia: pide lo que acredita ingresos estables —nóminas, contrato, vida laboral; o declaraciones si es autónomo— y compáralo con el alquiler.
- Garantías: la fianza legal es de una mensualidad, y las garantías adicionales tienen un tope. Un seguro de impago es la alternativa a acumular depósitos.
- Datos: pide solo lo necesario y no te quedes fotocopias completas «por si acaso». Es una obligación, no una cortesía.
Si lo único que quieres ahora es comprobar que un DNI o un NIE están bien formados, usa el comprobador de DNI, NIF y NIE. El resto de esta guía es lo que ese número no te dice.
El resto del artículo: cómo comprobar la identidad de verdad, qué documentos pedir para medir la solvencia y cómo leerlos, qué son (y qué no) los ficheros de morosos, qué garantías permite la ley y cuánto, qué puedes guardar sin incumplir protección de datos, y una lista de comprobación final.
1. Comprobar la identidad: el número es lo de menos
Verificar la identidad de un inquilino tiene dos partes, y la fácil es la que menos prueba. Que un DNI o un NIE tengan la letra de control correcta se comprueba en un segundo con el comprobador, pero eso solo dice que el número está bien construido: cualquiera puede inventar un número que cumpla el cálculo. Lo explicamos a fondo en la guía cómo comprobar el DNI de otra persona.
La parte que importa es la otra: ver el documento original en el momento de firmar y comprobar que la foto corresponde a la persona. No hay registro público que, a partir de un número, te diga a quién pertenece o si está denunciado, así que esta comprobación presencial es la única que tienes. Anota el nombre y el número que van al contrato; no necesitas guardarte una fotocopia (más sobre esto en la sección 5).
2. Qué documentos pedir para medir la solvencia
La pregunta real es si la persona podrá pagar el alquiler con holgura durante el contrato. Para eso se pide lo que acredita ingresos estables, adaptado a su situación laboral:
| Situación | Qué pedir | Qué te dice |
|---|---|---|
| Asalariado | Contrato de trabajo y últimas nóminas. | Tipo de contrato (indefinido o temporal) e ingresos recientes. |
| Cualquier empleo | Informe de vida laboral (lo pide la propia persona a la Seguridad Social). | Continuidad y antigüedad en el empleo, no solo la foto de un mes. |
| Autónomo | Declaración de la renta o del IVA, y recibo de la cuota de autónomos. | Ingresos del ejercicio y que está dado de alta y al corriente. |
| Pensionista | Certificado de la pensión. | Un ingreso estable y previsible. |
| Estudiante o sin ingresos propios | Documentación del avalista que responde por el alquiler. | Quién paga de verdad si el titular no puede. |
Pídelo como requisito del mismo trato para todos los candidatos, no a la carta: filtrar por quién «te da buena espina» es justo donde se cuela la discriminación. Con la nómina delante, la calculadora de solvencia del inquilino te dice en un momento qué parte de ese sueldo se llevaría tu alquiler.
3. Cómo leer la solvencia
La pregunta útil no es si el inquilino «gana bien», sino qué parte de lo que cobra se va en tu alquiler. A eso se le llama tasa de esfuerzo: la renta mensual dividida entre sus ingresos netos mensuales. Netos, no brutos, porque el alquiler se paga con lo que llega a la cuenta.
Las referencias, y qué mide cada una
No hay una cifra oficial que diga cuándo un inquilino es solvente. Hay varias referencias que miden cosas distintas, y conviene no mezclarlas:
| Referencia | Umbral | Qué dice |
|---|---|---|
| Ley de Vivienda | 30 % | La Ley 12/2023 considera asequible que la renta, sumando gastos y suministros, no pase del 30 % de los ingresos del hogar. Es el criterio para hablar de vivienda asequible, no un requisito para alquilar. |
| «Que gane 3 veces la renta» | 33,3 % | La regla que piden muchos propietarios y agencias. Es costumbre, no norma. |
| Seguros de impago | 40 %, algunos hasta 45 % | El tope más repetido en las pólizas: que la renta anual no supere el 40 % de los ingresos anuales netos. Cada compañía pone el suyo, y algunas aceptan más si hay avalista o un segundo inquilino. |
Si piensas contratar un seguro de impago, la que manda es la de la aseguradora: un inquilino que no entra en la póliza te deja sin la cobertura por la que pagas.
Las pagas extra cuentan
Las aseguradoras comparan la renta del año con los ingresos del año. Si el inquilino cobra 14 pagas, sus extras de junio y diciembre son ingreso, aunque la nómina de un mes normal no las muestre. Para hacer la cuenta bien, multiplica el neto de la nómina por 14 y divide entre 12.
Con dos inquilinos se suman los ingresos
Una pareja que cobra 1.500 € y 1.200 € netos al mes suma 2.700 €. Un piso de 900 € se lleva el 33,3 % de esos ingresos: justo la regla de las 3 veces, y con margen para el 40 % de los seguros, que les permitiría llegar hasta 1.080 € al mes. Por separado, ninguno de los dos llegaría.
Si solo tienes el sueldo bruto
Muchos candidatos te dicen lo que pone su contrato, que es el bruto. Hay que pasarlo a neto antes de comparar, y eso depende de dónde viva y de su situación. Con 28.000 € brutos en la Comunidad de Madrid quedan 1.818 € netos al mes en 12 pagas (con los datos fiscales de 2026, aún provisionales). Un alquiler de 750 € es el 41,3 %: al límite de lo que aceptan muchas aseguradoras. Para llegar a la regla de las 3 veces con esa renta haría falta ganar unos 35.918 € brutos al año.
Hazlo con las cifras de tu candidato
La calculadora de solvencia del inquilino hace esta cuenta con el bruto o con el neto de la nómina, con uno o dos inquilinos, y te da la renta máxima que soporta ese sueldo según cada referencia. Los datos no salen de tu navegador.
Calcular la solvencia de mi inquilino
La solvencia es solo una parte de la comprobación. Un inquilino con buen sueldo puede tener deudas impagadas, que es lo que se mira en la sección siguiente.
4. Los ficheros de morosos: qué son y qué no
Existen ficheros de inquilinos con impagos declarados, gestionados por empresas privadas. Pero no funcionan como un buscador abierto: no puedes teclear un nombre y ver su historial. Consultarlos exige ser cliente del servicio y tener una base legal para hacerlo, y la persona tiene derecho a saber que la has consultado, a acceder a sus datos y a rectificarlos. Un fichero no sustituye a revisar los papeles; como mucho, es un dato más.
Desconfía de cualquier web que ofrezca «consultar si un inquilino es moroso» con solo su DNI y sin más: o no entrega lo que promete, o lo hace de una forma que te mete a ti en un problema de protección de datos. No hay un registro público de morosos consultable por cualquiera.
5. Qué garantías permite la ley, y qué puedes guardar
Dos límites de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que conviene tener claros antes de negociar:
- Fianza. En el alquiler de vivienda es de una mensualidad (art. 36.1 LAU), y se deposita en el organismo de tu comunidad autónoma.
- Garantías adicionales. Cualquier garantía extra sobre la fianza —un depósito, un aval— tiene un tope de dos mensualidades, salvo en contratos de larga duración (art. 36.5 LAU).
- Gastos de gestión. Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador (art. 20.1 LAU), no del inquilino.
En paralelo, el alta de un inquilino es tratamiento de datos personales: pide solo lo necesario para decidir y para el contrato, explica para qué lo usas y cuánto lo conservas, y no te quedes fotocopias completas del DNI por sistema. La AEPD recuerda que, por regla general, no hace falta guardar una copia completa del documento para contratar. El detalle, con las fuentes, está en la guía cómo comprobar el DNI de otra persona.
6. El seguro de impago de alquiler
Un seguro de impago cubre las rentas que el inquilino deja de pagar, normalmente durante un número de meses pactado, y suele incluir la defensa jurídica para el desahucio. A cambio, la aseguradora estudia al candidato antes de aceptarlo, lo que de paso te da un filtro de solvencia hecho por un tercero.
Para poder contratarlo, la aseguradora pide justo los documentos de la sección 2, así que te interesa tenerlos en orden aunque no vayas a asegurar. Antes de pedir presupuesto, comprueba con la calculadora de solvencia si la renta entra en lo que suelen aceptar las pólizas. Es la alternativa razonable a exigir garantías por encima del tope legal: en lugar de acumular depósitos que la ley limita, trasladas el riesgo a una póliza.
7. Lista de comprobación antes de firmar
- He visto el documento original y la foto corresponde a la persona.
- He comprobado que el número de DNI o NIE está bien formado.
- Tengo la documentación de ingresos acorde a su situación laboral.
- Los ingresos estables dejan margen cómodo sobre el alquiler.
- La fianza y las garantías adicionales están dentro de los topes de la LAU.
- He pedido solo los datos necesarios y no guardo copias de más.
- He valorado un seguro de impago si quiero cubrir el riesgo de renta.
Herramientas relacionadas
- Calculadora de solvencia del inquilino: qué parte del sueldo se lleva el alquiler y cuánto tendría que ganar.
- Calculadora de sueldo neto: si solo tienes el bruto de su contrato.
- Comprobador de DNI, NIF y NIE: que el documento esté bien formado.
Preguntas frecuentes
¿Cómo compruebo que un inquilino es solvente?
¿Puedo consultar si un inquilino está en un fichero de morosos?
¿Cuánta fianza y qué garantías puedo pedir?
¿Puedo quedarme una fotocopia del DNI del inquilino?
¿Me puede pagar la agencia inmobiliaria el inquilino?
¿Qué documentos pide un seguro de impago de alquiler?
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado) (arts. 20 y 36).
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (art. 3.d).
- ARAG, solicitud del seguro de alquiler.
- Eurostat, housing cost overburden rate.
- AEPD: identificación con DNI (preguntas frecuentes).
- Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD), arts. 5 y 6.