Fondos buitre, empresas y particulares: de quién es la vivienda en España

Cuando se habla de vivienda, los fondos buitre salen en casi todas las conversaciones. Pero, con los datos oficiales en la mano, ¿cuántas casas tienen de verdad? Menos de lo que mucha gente cree, aunque bastantes más en algunos barrios de Madrid y Barcelona.

La gran mayoría de las viviendas de España son de particulares. Las empresas de todo tipo (fondos, SOCIMIs, bancos, promotoras y también sociedades familiares) tienen en torno al 4 % del parque total y alrededor del 8 % de los pisos que se alquilan a precio de mercado. Lo que sí está cambiando es el peso de los particulares con varias viviendas en alquiler: entre los multipropietarios particulares, las empresas y el sector público suman unas 6 de cada 10 viviendas alquiladas.

La respuesta corta

El resto del artículo: qué es exactamente un fondo buitre, de dónde sale cada cifra, por qué distintas fuentes dan números que parecen contradecirse, qué pasa en Madrid y Barcelona y qué cambia para ti si tu casero es una empresa grande.

1. Qué es (y qué no es) un fondo buitre

"Fondo buitre" no es un término legal ni técnico. Nació en los mercados de deuda para describir a inversores que compran activos en apuros (bonos de un país en impago, préstamos que no se pagan) con un gran descuento, y luego intentan cobrarlos o revenderlos con beneficio.

En España la expresión se popularizó después de la crisis de 2008. Los bancos y la Sareb tenían cientos de miles de pisos embargados y préstamos promotores fallidos, y los reguladores les exigieron sacarlos del balance. Fondos como Blackstone, Cerberus o Lone Star compraron grandes carteras con descuento entre 2013 y 2019. El caso más conocido es la venta de 1.860 viviendas protegidas de la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid a Blackstone en 2013, por 128,5 millones de euros.

Hoy, en la conversación pública, "fondo buitre" se usa para casi cualquier empresa con muchas viviendas. Conviene distinguir varios tipos de propietario, porque funcionan de forma muy distinta:

• Fondos oportunistas. Compran carteras con descuento y las venden en pocos años. Es el uso original del término.
• Inversores patrimonialistas y SOCIMIs. Compran o construyen edificios enteros para alquilarlos durante muchos años (el llamado build to rent). Muchas son filiales de fondos internacionales, aseguradoras o fondos de pensiones.
• Bancos. Siguen teniendo viviendas, en parte heredadas de la crisis y en parte como alquiler social. CaixaBank es el mayor arrendador del país.
• Sociedades familiares y pequeñas empresas. También son "personas jurídicas" en las estadísticas. Una familia que tiene sus tres pisos en una sociedad limitada cuenta igual que un fondo.
• Sector público. Ayuntamientos, comunidades autónomas y, desde 2022, la Sareb, que ahora es mayoritariamente pública.

Este matiz es importante para leer los datos: casi ninguna estadística oficial separa a los fondos del resto de empresas.

2. Quién vive en su propia casa

La foto de partida la da el INE. Según la Encuesta de Condiciones de Vida de 2025, el 73,3 % de los hogares vive en una vivienda de su propiedad (48,9 % sin hipoteca y 24,4 % con hipoteca) y el 20,2 % vive de alquiler. El resto vive en una casa cedida gratis o a precio muy bajo.

La tendencia es clara: el alquiler sube y la propiedad baja. En el Censo de 2011 el 78,9 % de los hogares eran propietarios. En el de 2021, el 75,5 %. Y entre los hogares de 30 a 44 años, la propiedad ha caído del 74,3 % en 2007 al 53,1 % en 2025.

Por comunidades, el alquiler pesa más en Cataluña (28 % de los hogares), Madrid (26,9 %), Baleares (24,7 %) y Canarias (23,6 %).

Otro dato del Censo que conviene tener presente: de los 26,6 millones de viviendas que había en España en 2021, 18,5 millones eran viviendas principales. El INE clasificó 3,8 millones como vacías, según su consumo eléctrico, y 2,5 millones como de uso esporádico.

3. De quién es el parque total de viviendas

Para saber quién es el dueño de cada casa, la fuente más completa es el Catastro, que registra quién paga el IBI de cada inmueble y lo clasifica como persona física, persona jurídica privada o persona jurídica pública.

Con datos de 2025 (sin País Vasco ni Navarra, que tienen su propio catastro), los análisis publicados coinciden:

• Particulares: en torno al 93 % de las viviendas.
• Empresas: en torno al 4,4 %, unas 1,08 millones de viviendas en manos de unas 263.600 sociedades.
• Sector público: en torno al 1,1 %.

Dentro de las empresas, la propiedad está muy concentrada. El 5 % de las sociedades propietarias reúne el 52 % de sus viviendas, y 563 empresas con más de 100 viviendas cada una suman unas 271.000. Esa cifra, alrededor del 1 % del parque, es lo más parecido que hay a "lo que tienen los fondos y las grandes inmobiliarias", aunque también incluye bancos, aseguradoras y promotoras.

Una limitación importante: el Catastro dice quién es el dueño, pero no qué hace con la vivienda. No sabemos por esta vía cuántas de esas casas están alquiladas, vacías o en alquiler turístico. Si quieres mirar quién figura como titular de un inmueble concreto, puedes empezar por su referencia catastral.

4. De quién es la vivienda de alquiler

Aquí es donde las cifras parecen contradecirse, porque cada fuente cuenta una cosa distinta.

Empresas frente a particulares. El Banco de España estima que, en 2021, el 92 % de las viviendas alquiladas a precio de mercado eran de particulares y el 8 % de personas jurídicas. En ese 8 % están los fondos, pero también las SOCIMIs, los bancos y las sociedades familiares.

Caseros con un piso frente a caseros con varios. Con datos de la Agencia Tributaria de 2024, el Banco de España calcula que el 76,1 % de los caseros particulares alquila una sola vivienda. Como el resto tiene varias, ese 76 % de caseros reúne solo el 50,7 % de los pisos alquilados por particulares.

El mercado completo. Un estudio del Ministerio de Derechos Sociales con el CSIC (abril de 2026, datos de 2023 del Panel de Hogares de la Agencia Tributaria) pone las tres piezas juntas: los caseros con una sola vivienda tienen el 39 % de las viviendas alquiladas, y el 61 % restante es de particulares con dos o más viviendas, empresas y administraciones públicas.

Las tres cifras son compatibles. Las empresas son pocas en el alquiler (8 %), los particulares son la inmensa mayoría (92 %), y dentro de los particulares hay un grupo de multipropietarios que tiene casi la mitad de los pisos. En Madrid y Barcelona ese grupo pesa todavía más (lo vemos en el punto 6).

¿Y los grandes tenedores? Depende de dónde se ponga el corte. La Ley de Vivienda de 2023 llama gran tenedor a quien tiene más de 10 viviendas (o 5 en zonas tensionadas, si la comunidad autónoma lo decide). Con el umbral de 10, los grandes tenedores particulares tienen en torno al 3,7 % del alquiler de particulares, y con el de 5, en torno al 13,8 %, según cálculos del economista Santiago Calvo a partir de los datos del Banco de España.

5. Los grandes nombres

Las cifras por empresa son difíciles de seguir, porque los fondos operan a través de decenas de filiales y compran y venden carteras con frecuencia. El análisis más completo es el de la fundación Civio (2024), a partir de las fianzas de alquiler depositadas en las comunidades autónomas que le dieron datos:

• 737 "megatenedores", empresas o grupos con más de 50 viviendas alquiladas, suman unas 178.000 viviendas, cerca del 10 % de los 1,8 millones de alquileres de esos territorios.
• CaixaBank es el mayor casero, con unas 22.000 viviendas.
• Blackstone, a través de 27 filiales, tenía unas 19.600, de ellas unas 13.000 en la Comunidad de Madrid, donde es el mayor arrendador privado. Su SOCIMI Testa Residencial cerró 2025 con 8.354 viviendas, y según la prensa económica en 2026 ha vendido parte de su cartera madrileña al fondo Brookfield.
• Les siguen CBRE Investment Management (unas 8.000), Cerberus (unas 6.900) y Banco Santander (unas 5.000).

Estas cifras son de 2024 y han cambiado desde entonces. Además, solo incluyen viviendas con fianza depositada, así que dejan fuera las vacías, las que están en venta y las de alquiler turístico.

6. Madrid y Barcelona

La media nacional esconde mucha diferencia entre ciudades. Hay datos comparables para las dos grandes:

• Multipropietarios. Según el estudio del Ministerio y el CSIC, los particulares con dos o más viviendas tienen el 52,8 % del alquiler de particulares en el conjunto de España, el 56,4 % en Madrid y el 60,8 % en Barcelona.
• Empresas en Barcelona. El Ayuntamiento de Barcelona, con datos de 2021, calcula que las personas jurídicas tienen el 15,1 % de todas las viviendas de la ciudad (frente al 4,4 % nacional) y el 35,5 % de las de alquiler habitual (frente al 8 % nacional). Los grandes propietarios con más de 10 viviendas, particulares o empresas, tienen el 36 % de los 290.416 pisos de alquiler habitual de la ciudad, y tres de cada cuatro de esos pisos son de empresas.
• Grandes tenedores en Madrid. En la Comunidad de Madrid, los propietarios con más de 10 viviendas tienen unas 146.300, alrededor del 5 % del parque, según datos del Catastro obtenidos por elDiario.es. Es algo más que la media nacional (4,3 % con la misma fuente), aunque mucho menos que en Barcelona. Donde sí destaca Madrid es en los grandes nombres: unas 13.000 de las viviendas de Blackstone están en la región.

En resumen: Barcelona tiene una presencia de empresas en el alquiler cuatro veces mayor que la media española, y Madrid se parece más a la media, aunque con algunos de los mayores caseros del país.

7. Lo que los datos no dicen

Antes de sacar conclusiones conviene tener en cuenta varias limitaciones:

• No existe un registro público de viviendas por fondo. Las cifras de cada empresa salen de sus cuentas, de investigaciones periodísticas o de datos de fianzas, y nunca están completas.
• "Persona jurídica" no es "fondo". Una sociedad limitada familiar con dos pisos cuenta igual que Blackstone.
• Cada fuente mira un año distinto. Los datos oficiales llegan con retraso, así que en la tabla de arriba indicamos el año de cada cifra.
• El País Vasco y Navarra quedan fuera de las cifras del Catastro estatal.

8. Qué cambia si tu casero es una empresa grande

Para un inquilino, la diferencia práctica entre alquilar a un particular o a un gran tenedor la marca sobre todo la Ley 12/2023 de Vivienda:

• En zonas tensionadas, si el casero es un gran tenedor, la renta de un contrato nuevo no puede superar el índice de referencia del Ministerio. Con un pequeño propietario el límite general es la renta del contrato anterior.
• Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad. Si al acabar el contrato estás en situación de vulnerabilidad acreditada, puedes pedir una prórroga de un año, y un gran tenedor está obligado a aceptarla. (En zonas tensionadas hay además una prórroga de hasta tres años que vale con cualquier casero.)
• Desahucios. Si el casero es un gran tenedor, en la demanda tiene que decir si el inquilino está en situación de vulnerabilidad y, si lo está, acreditar que antes intentó una conciliación o intermediación.
• Suspensión de desahucios. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, suspende hasta 2030 algunos desahucios de personas vulnerables cuando quien desahucia es un fondo o una entidad que compra carteras de viviendas o de préstamos impagados. Está pendiente de convalidación. Lo explicamos en nuestra guía cómo evitar la okupación.
• Gastos de agencia. Con cualquier casero, la comisión de la inmobiliaria la paga el propietario, no tú.

Si vas a alquilar, pide el nombre del propietario que figura en el contrato y comprueba en el registro de la propiedad o en el Catastro quién es. No hace falta tener una opinión sobre los fondos para querer saber con quién firmas.

Nuestra lectura

No vamos a decir si los fondos son buenos o malos para la vivienda. Pero después de juntar todos estos datos, hay tres cosas que nos parecen claras:

1. Los fondos explican una parte pequeña del total, pero muy concentrada. En el conjunto de España, las empresas tienen el 4 % de las viviendas y el 8 % del alquiler. En Barcelona, más de un tercio del alquiler. Por eso el debate se vive tan distinto según la ciudad desde la que se mire.
2. El grupo que más pesa en el alquiler no son los fondos, sino los particulares con varios pisos. Tienen más de la mitad del alquiler de particulares. El "pequeño casero" con un piso heredado existe, pero ya no es el perfil más habitual del alquiler: tiene el 39 % de las viviendas alquiladas.
3. Faltan datos públicos. No hay un registro oficial de cuántas viviendas tiene cada propietario ni de para qué las usa. Las mejores cifras salen de estudios puntuales, peticiones de transparencia o investigaciones de periodistas. Mientras eso no cambie, cualquier debate sobre vivienda se hace con números de hace dos o tres años.

Para quien busca piso, lo que más le afecta no es la media nacional, sino quién es su casero concreto. Y eso sí se puede comprobar antes de firmar.

Fuentes: INE, Encuesta de Condiciones de Vida 2025 (resultados de febrero de 2026) y Censo de Población y Viviendas 2021; Banco de España, Documento Ocasional 2432 (2024) e Informe Anual 2025 (datos de la AEAT de 2024); Gil, Villas, García-Duch y Lebrusán, "Un mercado dominado por multiarrendadores", Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y CSIC (abril de 2026); datos del Catastro de 2025 según los análisis de Provivienda y El País (septiembre de 2026); Civio, análisis de megatenedores a partir de fianzas de alquiler (abril de 2024), recogido por idealista; Ayuntamiento de Barcelona, estudio sobre grandes tenedores en el alquiler habitual (noviembre de 2022, datos de 2021); elDiario.es, grandes tenedores en la Comunidad de Madrid a partir del Catastro; umbrales de grandes tenedores, Santiago Calvo a partir de datos del Banco de España. Las cifras de cada empresa son aproximadas y pueden haber cambiado. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Información general, no asesoramiento legal.