Gastos de compraventa de una vivienda

Al precio del piso hay que sumarle impuestos y gastos, y es dinero que el banco no financia: tienes que tenerlo ahorrado aparte de la entrada. Sobre un piso de 200.000 € de segunda mano son entre 6.626 € y 21.472 € —entre un 3,3 % y un 10,7 %— según la comunidad en la que compres. En obra nueva el suelo es más alto, porque el IVA de vivienda es del 10 % en toda la península: desde 20.626 €, un 10,3 %, y algo más en cuanto se suma el AJD de la escritura.

Las dos horquillas son las de este ejemplo concreto —200.000 €, sin tipos reducidos— y no las de cualquier compra: el impuesto es un porcentaje, pero la notaría y el registro son escalas degresivas, así que el porcentaje total baja a medida que sube el precio. Para tu caso, usa la calculadora de gastos de compraventa.

La respuesta corta

Un piso de segunda mano de 200.000 € en Comunidad de Madrid, con hipoteca de 160.000 € (el 80 %, que es el máximo que concede un banco de forma ordinaria) y sin tipos reducidos aplicables:

Los gastos de la compraventa, sin la entrada y sin la tasación de la hipoteca, son 12.626 € – 13.472 €: el 6,31 % del precio, que es la misma base sobre la que están calculadas las horquillas del principio.

Calcular con mis cifras

1. El impuesto es el grueso del gasto

Todo lo demás —notaría, registro, gestoría, tasación— suma un par de miles de euros y varía poco: son tarifas reguladas o precios de mercado bastante estables. El impuesto de transmisión varía muchísimo, y es el que decide en qué punto de la horquilla caes. Lo primero es saber cuál te toca, porque no es el mismo impuesto para una vivienda de segunda mano que para una de obra nueva.

Segunda mano: ITP (modalidad TPO)

Si compras a un particular, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Lo recauda tu comunidad autónoma y cada una pone su tipo, así que la misma compra cuesta miles de euros más o menos según el lado de la frontera administrativa en el que esté el piso.

Obra nueva: IVA + AJD

Si compras al promotor y es la primera entrega de la vivienda, no hay ITP: hay IVA al 10 % (el tipo reducido de vivienda) más Actos Jurídicos Documentados por la escritura, que vuelve a fijar cada comunidad y se mueve entre el 0,5 % y el 1,5 %. Dos matices territoriales que casi nadie recoge: en Canarias no es IVA sino IGIC, y en Ceuta y Melilla es IPSI. Son impuestos distintos, no tipos distintos.

Segunda mano u obra nueva, lado a lado

En segunda mano la comunidad lo decide casi todo: Cataluña cobra 3,3 veces el impuesto de Melilla por el mismo piso. En obra nueva la diferencia entre la más barata y la más cara es de solo 1,2 veces, porque el 10 % del IVA es igual en todas y lo único que se mueve es el AJD.

La base del impuesto no es el precio que pagas

Este es el error más repetido de todas las calculadoras de gastos que hay por internet, y el que más dinero cuesta. Desde la reforma de 2021, la base imponible del ITP es el mayor de estos tres valores: el valor de referencia del Catastro, el valor declarado en la escritura y la contraprestación pactada.

Traducido: si cierras un piso por debajo de su valor de referencia catastral —una oportunidad, una venta entre conocidos, un inmueble que necesita obra— el impuesto se calcula sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagas. Es legal y es normal, pero conviene saberlo antes de firmar, porque declarar por debajo del valor de referencia es lo que suele desencadenar una comprobación de valores. Puedes consultar el valor de referencia de un inmueble concreto con su referencia catastral.

2. Cuánto se paga en cada comunidad

La misma compra de segunda mano, un piso de 200.000 €, en cada territorio con tipo verificado. Es el tipo general: casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida, que pueden bajarlo a la mitad o más.

De la primera fila a la última hay 14.000 € de diferencia por el mismo piso. Donde hay una escala por tramos en lugar de un tipo único, la columna del tipo muestra el tipo efectivo sobre esta base.

Y en obra nueva

Aquí la comunidad apenas decide. El IVA de vivienda es del 10 % en toda la península —20.626 € de impuestos y gastos sobre nuestro piso de 200.000 €, como suelo— y lo único que cambia de un territorio a otro es el AJD de la escritura, que se mueve aproximadamente entre el 0,5 % y el 1,5 %. Sobre 200.000 € eso son entre unos 1.000 € y 3.000 € más.

No publicamos la tabla comunidad por comunidad del AJD porque solo lo tenemos verificado contra su fuente oficial en 2 de las 14 jurisdicciones. Preferimos decirte que nos falta el dato a rellenar la tabla con tipos que no hemos comprobado: es el mismo criterio por el que la calculadora te avisa cuando una regla está sin verificar.

Si quieres la cifra de tu caso —con tu precio, tu comunidad y los tipos reducidos que te puedan aplicar— eso es exactamente lo que hace la calculadora de ITP.

3. Notaría y registro: un arancel, no un porcentaje

Casi todas las guías que vas a encontrar dicen "notaría y registro, en torno al 0,5 % del precio". No es así, y además no hace falta estimarlo: son aranceles regulados, con una escala publicada en el BOE. La notaría va por el Real Decreto 1426/1989 y el registro por el Real Decreto 1427/1989, los dos con la rebaja del 5 % que introdujo el Real Decreto 1612/2011.

Y las dos escalas son degresivas: cuanto mayor es el valor de la escritura, menor es el porcentaje que se aplica al exceso. Por eso tratarlas como un porcentaje fijo se queda corto en los pisos baratos y se pasa mucho en los caros. El arancel del registro, además, tiene un tope absoluto de 2.181,67 €, así que a partir de cierto precio deja de subir del todo.

Calculado con las escalas oficiales, con la rebaja del 5 % y el IVA del 21 % incluido. Fíjate en la curva: de 100.000 € a 450.000 € el precio se multiplica por 4,5 y la notaría no llega a duplicarse. Eso es lo que un porcentaje no te cuenta.

¿Por qué una horquilla y no una cifra exacta?

Porque el arancel es el suelo de la factura, no la factura. La escala pone precio a la cuantía de la escritura; encima van las copias autorizadas y simples, los folios y los suplidos, y después el IVA sobre todo el conjunto. Dar el arancel pelado como "lo que te va a cobrar el notario" sería preciso y falso, que es peor que una horquilla honesta. El mínimo de la horquilla es el arancel; el máximo lleva un margen declarado para esos extras.

4. Gestoría y tasación: aquí sí se negocia

Estos dos no son aranceles: son precios de mercado, y la diferencia importa porque significa que puedes pedir presupuesto y comparar.

• Tasación: entre 300 € y 600 € según el tipo de inmueble y la tasadora. Solo hace falta si hay hipoteca, y la paga el comprador —es la única pieza de la hipoteca que sigue siendo suya, como verás abajo.
• Gestoría de la compraventa: de 0 € a 400 €. Es opcional. Puedes presentar el modelo del impuesto y llevar la escritura al registro tú mismo; si hay hipoteca, la gestoría que impone el banco la paga el banco.

5. Con hipoteca: quién paga qué desde 2019

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario repartió los gastos de la escritura de hipoteca, y es el punto donde más desinformación hay — normalmente resumida en un "ahora el banco paga el notario", que es falso a medias y caro de creerse.

Lo que dice el artículo 14.1.e) es que, en la escritura de préstamo hipotecario, el prestamista asume la gestoría, el arancel notarial y la inscripción registral; el prestatario asume la tasación. Lo que esa norma no toca es la escritura de compraventa. Son dos escrituras distintas que se firman el mismo día en la misma mesa, y confundirlas es lo que hace que la cuenta salga mal.

La notaría de la compraventa va «según lo pactado»

Aquí hay un matiz que casi todas las guías —y la primera versión de esta— se saltan. La ley no pone por defecto toda la factura notarial de la compraventa en la columna del comprador: el artículo 1455 del Código Civil reparte los gastos de otorgamiento de la escritura al vendedor y los de la primera copia y los posteriores a la venta al comprador, salvo pacto en contrario.

Y ese pacto es exactamente lo que hay casi siempre. La costumbre en España es que el comprador asuma la notaría entera, y así suele venir redactado en el contrato de arras y en la escritura. Así que la cifra de nuestra tabla —la notaría en tu columna— es la previsión correcta para la gran mayoría de las compras, pero no es un mandato legal: es negociable, y conviene leer qué dice tu contrato antes de dar la cuenta por cerrada. El registro, en cambio, es posterior a la venta y sí corresponde al comprador por defecto.

Y el AJD de la hipoteca, que durante años se cargó al comprador: desde el Real Decreto-ley 17/2018 el sujeto pasivo es el banco. No es tu gasto. Aparece en nuestros cálculos, pero en su propia columna, porque si has leído una guía antigua lo estás esperando y es más útil decirte que ya no te toca que omitirlo sin explicación.

6. Lo que sale el mismo día pero no es un gasto de compraventa

Conviene tenerlo separado, porque meterlo en el mismo saco es lo que hace que la gente llegue a la firma con la cuenta descuadrada en los dos sentidos.

• Comisión de apertura de la hipoteca: el importe pactado, que viene en la FEIN que el banco te entrega antes de firmar. No tiene límite legal —el Banco de España es explícito: las comisiones son libres salvo cuando una norma las limita, y esta no está limitada—, así que no te fíes del «suele ser el 1 %» que repiten las guías. Hay bancos que no la cobran, y es de lo más negociable de toda la operación. Es un gasto de la hipoteca, no de la compra.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor. Que el comprador la asuma se puede pactar, pero no es lo normal y no deberías darlo por hecho al hacer tus números.
• IBI del año en curso: se prorratea entre las partes desde la fecha de la escritura. Son decenas o pocos cientos de euros, pero es la línea que siempre aparece de sorpresa en la provisión de fondos.
• Cuotas de comunidad y derramas pendientes: pide el certificado de estar al corriente. Una derrama ya aprobada y no pagada te la puedes encontrar tú.
• Nota simple del Registro: unos pocos euros, y es la mejor compra de todo el proceso. Te dice quién es el dueño y qué cargas tiene el piso.

7. Cinco errores que cuestan dinero

• Aplicar el tipo al precio en lugar de a la base imponible. Si el valor de referencia del Catastro es mayor que el precio, el impuesto sube y tu previsión se queda corta.
• Sumar ITP y AJD en una compra de segunda mano. Son incompatibles.
• Poner el AJD de la hipoteca en tu columna. Lo paga el banco desde noviembre de 2018. En una hipoteca media son cuatro cifras.
• Dar por hecho que obra nueva significa IVA. En Canarias es IGIC y en Ceuta y Melilla es IPSI.
• Presupuestar notaría y registro como un porcentaje. Son escalas degresivas con tope; el porcentaje falla en los dos extremos.

8. Plazos: no te pases de fecha

El impuesto no se paga en la notaría: se autoliquida después, con el modelo 600 (el número puede variar según la comunidad), y tiene su propio plazo. Por eso la tabla de arriba habla de «ahorro necesario» y no de efectivo para el día de la firma — hace falta tenerlo, pero no ese día.

Y el plazo no es el mismo en toda España. La regla general son 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, pero hay comunidades que cuentan de otra manera: en Cataluña es un mes natural, computado de fecha a fecha, que sobre el mismo calendario es bastante menos tiempo. No son matices de letra pequeña: son semanas de diferencia.

Pasarse tiene recargo, y además el registro no inscribe la escritura sin el impuesto presentado, así que un retraso te bloquea la inscripción de tu propia casa. Comprueba el plazo y el modelo concretos en la administración tributaria de tu comunidad antes de firmar; es la gestión que más fácil se le pasa a quien no contrata gestoría.

Fuentes

• Aranceles: Real Decreto 1426/1989 (notarios), Real Decreto 1427/1989 (registradores) y Real Decreto 1612/2011 (rebaja del 5 %).
• Reparto de gastos de la escritura: artículo 1455 del Código Civil.
• Gastos de la hipoteca: Ley 5/2019, artículo 14.1.e), y Real Decreto-ley 17/2018 para el sujeto pasivo del AJD.
• Comisión de apertura: Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
• Plazo en Cataluña: Agència Tributària de Catalunya.